通州楼市库存目前已跌到近六年来最低点
近两个月内通州区的房地产市场量价齐飞，目前市场的库存只有7591套，是最近6年来的低点。昨天，北京市住建委和通州区人民政府发布通知，自通知发布次日起，暂停向已拥有一套住房、无法提供在通州区落户满3年及近3年在通州区连续缴纳社会保险和个人所得税证明的本市户籍居民家庭出售通州区商品住房。
京津冀协同发展和北京行政副中心的战略及区域定位一下让通州变成了热门区域。最近两个月内通州区的房地产市场量价齐飞，成为北京最引人关注的热点区域。但是，今后通州房价暴涨的趋势也许将戛然而止。昨天晚间，北京市住建委和通州区人民政府出台《关于加强通州区商品住房销售管理的通知》，决定在通知发布次日起，通州区实施更严格的商品住房限购政策。
新政
大幅提高通州购房门槛
该文件大幅提高在通州区域购房的门槛，严格程度甚至超出之前的市场预期。文件规定，在符合现行限购政策基础上，满足以下条件之一的四类家庭，才可以购买一套通州区商品住房：一是京籍无房户;二是已有一套住房的通州户籍居民家庭，需落户通州3年(含)以上;三是已有一套住房的本市其他区县户籍居民家庭，需近3年在通州区连续缴纳社会保险或个人所得税;四是在京无房的外地人，需近3年在通州区连续缴纳社会保险或个人所得税。
文件要求，暂停向以下家庭出售通州区商品住房：第一种是已拥有一套住房、无法提供在通州区落户满3年及近3年在通州区连续缴纳社会保险和个人所得税证明的本市户籍居民家庭;第二种是无法提供近3年在通州区连续缴纳社会保险和个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭。
据介绍，这一举措，是现行限购政策的升级，在现行的本市户籍家庭限购两套、外地及单身限购一套的整体政策框架下，对通州采取的更高要求。
目的
合理抑制通州住房投机投资
有关人士指出，着眼区域发展大局，京津冀协同发展已列入国家战略，通州区作为一个重要节点，建设建成本市的行政副中心，是个渐进的过程，过快透支政策利好，过多吸纳不合理住房需求，都会影响本市行政副中心建设的进程。市政府部门首次和区县政府联合发布通知规范市场，充分体现北京市对副中心建设和稳定通州房地产市场工作的高度重视。
该人士表示，此次针对通州区域出台的限购举措延续了分类、分区域调控的思路。受建设本市行政副中心等利好，近期通州区商品住房市场成交偏热，投机炒房现象频现。政策贯彻了房地产宏观调控的分类调控精神，对不同区域、不同类型市场差别对待、对症下药。本次限购升级，只针对市场偏热的通州区商品住房市场，其他区县、其他房屋类型没有变化。通过合理抑制通州区域的住房投机投资，给过热的通州区商品住房市场降降温，稳定区域市场。
释疑
已在网上成功提交购房资格者不受影响
此外，这次政策调整优先满足本地需求。新政着眼于优先解决通州本区居民的住房问题，保护他们的住房消费权益。但对于本市户籍居民无房户，以及近3年在通州区连续缴纳社保或者个税的非本市户籍居民，也能在通州购买一套商品住房。本市户籍居民已有一套住房的，如要在通州再买房，应在通州落户3年以上，或者在通州区连续3年缴纳社保或者个税。政策符合解决居住需求的迫切性、合理性原则。
根据昨天出台的文件，已在网上成功提交了购房资格申请的购房人，不受这次新政的影响。
市场
年内通州楼市成交量已超去年
数据显示，通州市场成交明显升温。截至目前，年内市场成交住宅已经达到了6233套，超过了2014年全年的5893套。而目前市场的库存只有7591套，这一库存量也是最近6年来的低点。
据记者，现在通州一二手房源都很紧张。由于最近价格猛涨，未来利好不断，有些开发商开始捂盘惜售，有些二手房业主也撤回了原来想卖的房源，打算等价格涨得更高时再卖。
据记者以买房者的身份咨询了位于通州区的几处新楼盘，位于通州区马驹桥的合生摩尔公馆5月开盘，现在55平方米房屋售价在120万左右。售楼处现在只推出十套房，卖完就封盘，再买房就需要排号了，价格也会上涨。首开万科公园里现在没开盘，但可以先交五万排号，这样开盘可以优先选房。滨江帝景和k2玉澜湾两处小区房源充足，价格目前比较稳定。
分析
通州限购将打击燕郊楼市
中原地产首席分析师张大伟分析认为：如果限购收紧，对通州市场将出现多方面的影响。
首先，将对区域内的投资需求明显影响。通州作为一个未来集中释放利好的区域，目前的价格上涨预期主要来源于利好刺激，如果限购，会明显购房数量，这种情况下，房价再大幅上涨的可能性将明显降低。
其次，对户籍要求收紧，对投资人群来说再买住宅的难度明显加大，短期来说，也会导致通州市场的价格将出现平稳。
第三，从未来通州市场的量价发展看，因为过去有较多的二手房存量，这种情况下，限购政策，可能会影响通州房价的涨幅。另外也缺失大盘、地王项目的拉动，但通州在多重利好的影响下，及时限购收紧，房价也依然会有一定的涨幅。
最后，对邻近燕郊、大厂的打击将非常大。目前购买环通州区域的购房者，大部分是投资需求，按照过去经验，燕郊对比通州的价格比大约在1比2.5，也就是通州均价3万的情况下，燕郊的价格预期应该在1.3万左右。而现在燕郊的价格已经超过1.6万，这种情况下，如果通州价格平稳，燕郊市场可能会导致大量投资者离场。所以这些区域的购房者需要注意政策影响。
