温家宝14日主持国务院常务会议,会议要求在保持政策连续性及稳定性同时,加快保障房住房建设,稳定市场预期及遏制部分城市过快上涨势头。因而市场对房地产后续调控政策出台较为担心,地产股跌幅较大,我们认为政策调控对遏制房价过快增长十分必要,有利于行业长期健康发展,而从目的和结果上看政策不会改变行业向好趋势。
我们的评论:还会有什么样的政策出台?-----往后看,我们判断调控政策将主要集中在增加供地/打击囤地以及差异化的信贷政策上:我们认为,未来几年房地产行业政策重心将从过去抑制需求转向增加供给上,但由于供给释放需要时间,短期内政策会加强在信贷收紧,打击投资/投机等需求方面控制,信贷操作层面,严格收紧二套房至1.1倍利率可能性较高,首次置业的7折优惠延续也可能交给银行自主。
政策密集出台将带来什么?-----政策出台是为了抑制目前房价不理性上涨,不会改变行业向好趋势。目前较高的房价是经济快速恢复而利率维持较低水平所至,相对50%的新屋销售面积增速,15%的土地购置面积下降使得未来供给并不乐观,目前的政策短期内在增加存量供给同时对需求进行一定抑制,有利于平抑房价,但在经济高增长下,在供给有效释放之前,而利率维持在较低水平下政策不会改变行业向上趋势。
地产股表现会怎样?----短期内地产板块可能经历两到三周的调整期,但相对大盘跌幅有限:从历史上历次政策调控密集出台后房地产板块的表现来看,在经济向上趋势下,板块一般将经历两到三周的调整期,相对跑输大盘5%~10%;但在政策预期明确,特别是具体政策开始实施,“靴子落地”之后,地产股将重新回到上升通道,且跑赢指数。
向下绝对风险会有多大?----我们认为,安全边际将来自于基本面支持,下降空间将小于20%:经历09年一年市场繁荣后,地产公司的盈利,销售均超过了07年,资产负债表状况也好于07年,但目前的估值水平大致处于2007年年初水平,并没有反应出目前地产公司更好的盈利状况或流动性。我们认为良好的基本面支撑,10年业绩的高确定性将为地产股提供较大的安全边际,而经济难以回到08年的低迷,预期未来地产股向下调整空间不超过20%。
何种公司将受益?---我们认为政策出台以后,行业集中度将提高,看好龙头公司表现,龙头公司将依靠其资金实力,品牌优势在房地产调控中占优,促供给的政策意味着高周转,全国布局的龙头公司有望扩大市场份额,获得更好的销售表现,而行业调控政策频出将加大中小公司业绩波动性及重组类地地产资产注入的不确定性,使其难以有较好表现。
总的来说,我们判断,短期内地产股的走势会受制于政策预期而难有表现,但整体板块向下的风险有限,历史经验看,短期调整不会超过20%,建议投资者逢低吸纳龙头地产公司并中长期持有。
估值与建议:投资建议:随着政策预期的稳定,销售数据持续维持高位,而加快有效供应,差异化信贷政策将意味着行业周转加快,更为利好龙头地产公司依靠其品牌,开发实力扩大市场份额,提高行业集中度,我们建议投资者从三,四线地产股中回归到一,二线地产公司,重点是明年销售资源丰富,布局合理的行业龙头。
股票建议:1) 全国龙头:A股:金地,万科,保利;H股:中国海外,华润置地。2) 区域龙头:A股:首开股份,栖霞建设,中华企业,华发股份;H股:远洋地产,绿城中国,雅居乐地产。（中金公司）
