地产大佬聚集 一线城市几近瓜分
周亚霖 孙翔峰
真正的房地产大佬时代正在到来。
诸多迹象正在毫不客气地显示这一点，行业集中度在迅速提高，而金融因素加快了集中的进度。有更多的地产公司会在买不起生产资料的过程，很自然地被淘汰出局。有的业内人士甚至认为：在一线城市，半垄断的状况已经形成。
一线城市的准垄断
近日，一位开发商刚刚结束了深圳一宗庞大的旧城改造项目一期，就将整个项目转让给了万科。在调控持续，小企业融资难旷日持久的情况下，这位民营老板觉得自己日益疲乏。地产行业的收购兼并已经位于所有行业之首，在一线城市，几家的地产商就可以占据近20%的市场份额。
深圳资深地产人士尹香武告诉记者，在深圳，类似的收购变得更加的频繁。深圳已经是个准垄断的市场，深圳的几大地产巨头对外地的项目收购兼并的势力范围已经划分得很清楚了。
如果说深圳因为面积较小，行业集中度高不足为奇的话，那么再看其他的三个市场。
来自世联地产的统计数据显示，一线城市中，2011年，首开、金隅、远洋、中海、SOHO中国五家房企在北京的占有率为22%，绿地、万科、保利、金地、大华五家房企在上海的市场占有率为14%，碧桂园[微博]、保利、雅居乐、万科、富力在广州的市场占有率的25%，万科、华侨城、招商、合正、莱蒙国际在深圳的市场占有率为19%。
未来情况如何，从土地占有的角度更可见一斑。
以土地供应量在逐渐缩减的北京为例，买地已经成为了巨头才能参与的“游戏”。
北京，越来越多的中小开发商只是在消化手中的尾货。买地，对于他们变得越来越奢侈。即便对一些中型上市公司，也变得很困难。北京的国企华远，在数日前购买通州一地块中败北。华远董事长任志强接受采访时表示：买不起，一块远离地铁的地，楼面地价每平方米都快15000~16000元了，通州很多楼盘也不过就是这个价格。
财大气粗的万科和首开联合起来，一举拿下了这块天价的土地，而通州很多地铁附近楼盘也就是17000元的单价。
2012年下半年，北京、天津等多个城市的土地都连连被央企或者地产公众公司的巨头斩获。这个行业的残酷性开始逐渐显现，过去那个遍地黄金的年代真的结束了。
据记者的统计：截止到2012年12月29日，万科、首开、远洋、城建、华侨城、融创、中铁建、中冶、首创、保利、招商、龙湖12家开发商拿下北京约204亿涉及住宅的各类土地;而北京2012年拍卖的涉及住宅地块价值近约314亿元，总计37块土地(统计仅只包含和政府已经签约的公司购买的，不包含个人购买的很小体量的土地;尚未算上最新被万科、首开拿下的通州台湖的天价地等)。
这意味着，在未来数年间，要在北京买新房，可以选择的开发商是屈指可数的。从这些公司中，不难发现，全国“巨头”、全国“准巨头”和“地头蛇”中的一哥，这三类公司占据了北京的住宅土地市场的三分之二，其中远洋、融创、中铁建、中冶、龙湖都是在近一两年在资本市场大有斩获的公司。任志强表示，那些央企一融资就是几百亿，除了他们，国内的股市根本不让我们房地产公司融资。
有没有天量的低息的融资，成为了拿地的先决条件。
融资
兼并、收购，地产江湖杀得“腥风血雨”。融创收购绿城的项目，SOHO中国收购外滩黄金宝地，这些在过去座次并不靠前的地产商，凭借着海外融资超越了很多老牌劲旅。一时间，地产江湖的座次大有重新排一排的趋势。
龙头万科和金地也很早意识到了海外融资渠道的重要性。万科收购南联，金地成为A股市场上第一个在海外没有上市公司却在国际资本市场成功发行债券的地产公司。他们在融资上的创新远超同业，目的就是为了保护江湖地位，同时进攻新的城池。万科在2012下半年，行业形势一明朗，就左手融资，右手大量拿地，吃进大量一、二线城市的土地。
融资的创新成了当务之急。任志强和尹香武都认为能多拿地的都是有低息融资渠道的。
海通证券近日的报告中就提出：“内控能力是我们认为下一个十年地产新王者同样应该具备的潜在品质。我们已经从最根本的杜邦分析出来未来十年内控的核心因素。净资产收益率可以等于资产净利润乘以权益乘数。权益乘数与资产负债率成反比。在过去十年，房价处于持续增长、市场规模不断扩大阶段。因此，企业只需要采用囤地、高杠杆或者逆周期操作就可以实现扩张。但是调控的中长期现实，造成房价未来涨幅受限;市场规模被限购等行政手段压制;行业波动趋于收敛，市场难有逆周期操作空间。因此企业内控需要进一步做细，即将净资产收益率进一步拆分。通过成本控制和品牌溢价来提高利润率;通过高速去化来提高土地周转率从而加快资产周转率;通过创新融资模式来增加企业杠杆同时规避财务风险。”(资产收益率的用拆分要素可以表示为：ROE=(销售利润/销售成本)×资产周转率×1/(1-资产负债率))。
没有低息贷款，在行业风险加大的情形之下，如何加速企业杠杆?显然，必须要找到一个高效低廉的融资渠道。而同时，一家公司是否具备优秀的成本控制、周转率等能力，这都会在公开资本市场通过债市的评级或者银行的贷款评估中得以体现。最后转化为贷款成本，即资金使用的成本。同时，因为在内地上市和在香港上市不同，也会导致利率成本不同。
“甚至可以认为，获得资金的成本可以决定这些企业最后的结局”。一家在香港上市的龙头企业的副总裁在接受记者采访时就直接表达了如此的观点。也许，过去那种只拼土地存量的年代已经过去了。
伴随着地价的上升导致的成本上升，宏观调控导致的周转率下降和销售利润的下降，房地产企业利润都在走低。也许，财务成本控制这一个细节就很大程度上决定了公司的命运。
兰德咨询最近发布的一份《房地产企业经营管理蓝皮书(2012)》中就指出：“2011年全行业企业的销售(营业)利润率的平均值是22.5%，良好值是27.5%，优秀值是33.2%;成本费用利润率的平均值是11.9%，良好值是17.8%，优秀值是22.4%。通过进一步分析各项项目成本、费用占比情况发现，近年来，随着融资难度的加大，这两项费用‘吃掉’项目开发利润的比例越来越高。分析TOP20企业的年度财务费用与净利润比例关系发现，有些企业的财务费用占比是30%，而有的企业高达70%以上。这不能一味地归咎于我国的金融制度。在既有金融制度的情况下，企业应当反思：是选择轻资产模式还是重资产模式;项目开发是追求高溢价，还是高周转。”
有更直观的例子，龙湖发行的美元票据，时长7年，息率为6.875%，而国内的大多数的地产公司的信托融资，一年的资金成本就远超15%，这个利息的差距最后直接转换成了利润上的差距。
但是否具备融资通道，这种战略层面的问题，现在才行动，可能大势已去，能排到第几的命运或许已被注定。
未来
从2008年王石说拐点开始，集中度就加速了。
世联地产为本报提供的数据显示：全国房企数量增速已从2008年的40.1%降到了2011年的3.8%，随着房地产行业利润率的逐渐缩减，未来房企数量将进入负增长阶段，届时行业的集中度也将随之提升。事实上，近几年房地产行业的整体利润率呈现下降的趋势。从A股上市房企近几年的净利润来看，负增长房企的个数占比在增加，而利润率降低的结果将是房地产企业数量的减少。
兰德咨询预测认为：2012年百强企业的市场占有率或将达到30%，2015年将会超过三分之一。
来自兰德咨询的数据：万科2003年的市场销售额为63亿元，市场占有率为0.82%，2011年的销售额增长至1215.4亿元，增长了18倍，市场占有率为2.06%。
到了2012年的8月份，有报告表明，万科的市场占有率已经达到4%。
未来会不会出现巨头垄断市场或者说局部市场的可能性呢?
来自世联地产的观点：2009年以来前10名、20名的市场占有率稳步上升。截至2012年三季度，前10名市场份额已经接近15%，前20名开发商份额已经接近20%。随着房地产市场本身的发展以及房地产调整的长期化，未来市场集中度将会加速提升。
简单地理解：一年全国卖了8万亿的房子，而千亿和准千亿巨头就有6家，这6家就占领了7.5%全国的的市场份额。
而据天相投顾房地产行业2012年半年报综述：6家一线龙头公司经营现金流入占72家地产公司经营现金流入的48.92%。
从大开发商的走向不难窥探到一点小开发商的命运。兰德咨询的报告认为，未来5年房地产企业数量可能减少三成，减少的企业以中小房企为主。
香港
在未来，北上广深的地产市场会形成香港那样的寡头垄断吗?
尹香武认为，已经开始显现了。
五合国际副总经理严涛认为，国内地产市场不是一个完全纯市场竞争的市场，有很多非市场的因素，所以国内房地产市场很难形成一个垄断的市场。
世联地产表示，目前房地产行业洗牌仍在进行，并购重组案例层出不穷，未来一线城市的市场集中度提升毋庸置疑，但是形成像香港房地产市场的多寡头局面需要一个漫长的时间，而且这个过程和香港有一定相似之处。香港房地产市场从不断的并购重组逐渐形成了高集中度的局面。一些房产巨头如新鸿基、新世界、长江实业、恒基兆业、恒隆，加上会德丰、信和、合和、太古、九龙仓等大型房地产商，基本控制了香港房地产行业。香港前十大地产商控制了80%市场份额，可见，香港房地产市场的集中度相当高，一线城市前十名的房企的占有率还远远没有达到这个水平。
中投顾问房地产行业研究员殷旭飞的看法是，在国家对房地产市场宏观调控不放松的政策下，房地产市场格局调整加快，实力弱小的企业生存维艰。之前转战三、四线城市的房企也在地区经济发展有限、缺乏产业支撑、人口增速放缓等因素的作用下，发展困难，前景暗淡。一线城市人口红利和城市化进程持续加快，土地稀缺状况显著。对房企来说不仅拿地成本高企，而且对企业综合开发素质有很高的要求，大房企未来将在一线城市房地产市场中占据主导地位，对房价有一定的话语权。
兰德咨询认为：尽管市场集中度不断提高，但在可预见的未来几年内，房地产市场散乱格局难以根本改变，这是我国房地产市场的区域性差异大的特点决定的。反而在某些市场，特别是一线城市市场，市场集中度快速增高的趋势值得警惕。尽快市场集中度高有利于市场要素集中，但如果过高可能会导致市场形成一定垄断，不利于控制房价，也对房地产市场持续健康发展不利。
大炮任志强对于行业的生态，倒不那么悲观，“距离那个状态还很远”。但他也承认：越来越多的企业在北京买不起土地，只有大企业才能在北京买地。但要看政府未来的动作，如果政府改变了土地供应模式，变成小块土地出让，那很多小企业在北京拿地还是有可能的。
