核心提示：由于目前销售境外房产的机构一哄而上，市场很不规范，人为陷阱很多，市民境外购房不是摸着石头过河，而是踩着“地雷”前进，风险非常大。
“永久产权，精装修，首付一成，贷款还息不还本。买即赠1万澳元大礼!”记者给部分海外房产中介留过电话，近日经常接到这样的境外房展邀请。然而，记者调查了解到，并非每一名买家都赚到了钱，很多在被“深套”。
资深房地产策划人、前搜房网董事、总经理庄诺先生说，由于国内房价居高不下，政府又出限购令，投资炒房的难度非常大，于是资本就瞄准国外市场。然而，由于目前销售境外房产的机构一哄而上，市场很不规范，人为陷阱很多，市民境外购房不是摸着石头过河，而是踩着“地雷”前进，风险非常大。
》买家自述·三个上海女人海外购房的赔钱经历
案例
女商人澳洲买房短期看不到升值前景
预算外又支出300万元资金链受影响
11月22日下午，王婷坐在她的商铺里，一边打量着川流不息的顾客，一边向记者述说她在澳大利亚的“购房经”。
20多年前，王婷来到上海打拼，此后在七浦路服装批发市场买下多处商铺，并因此攒下了不菲的身家。然而，资金需要流动才能带来利润，王婷跟很多手头有余钱的上海人一样，首先想到购房，但国内的限购令使得她不得不把目光投向国外。
“我当时在电视上看到澳大利亚的房产推介节目，经过一番计算，决定在海外买房。然而，几年下来，她却仍没有看到升值的前景，买房时被中介鼓噪起来的投资回报期许，还只是停留在预期上。
“这个投资到底会怎么样，我心里没底。黄金海岸那三套公寓目前基本保本，而南澳那栋别墅，我还一直在往里面贴钱。”王婷说，黄金海岸那几套房子，物业公司已经代租出去，房租收益比较稳定，用租金支付完房贷、物业以及市政和水费后，略有盈余。而南澳那套别墅太大，根本就没有租客，只好空关着，房贷、物业等费用，一个月还得垫付不少钱进去。
王婷说，在境外买房子，她面临多方面的困境：语言、法律和办事习惯等方面的差异。这些差异曾一度让她感到非常苦恼。
“最让我抓狂的是前年的大年三十那天，澳大利亚那边的委托代理人突然来电，要我交物业费、税款以及违约金大约60多万元人民币。那时候我们国家的银行都歇业过年了，我上哪里去汇款?”后来是澳大利亚那边一个朋友帮她垫付了，那个春节她才过踏实。
这预算外60万元是怎么产生的?王婷说：“买房时，中介只告诉你房价，至于物业管理费、税款等细节问题，你若不问，对方就不说。而首次投资的人，哪有那么多经验?比如说物业管理费，你提前交，就享受8-9折优惠，延迟一天交，那就要罚违约金。”
除了物业费，银行贷款也是到日子就得交钱的，迟一天就要罚违约金。
王婷说，买房子的时候，这一切都由中介公司来处理。“那时候，中介可热心了，律师、翻译、房产经纪为你忙前忙后，一旦合同签掉了，这些人就突然消失，甚至电话都打不通。”
因为上述原因，王婷说她为澳洲那几套房子，至少花了300多万元人民币的冤枉钱。至于还要过多久才能“打平”?王婷说，她感觉非常迷茫。更令她感到忧虑的是，自己在国内的生意已经感觉到了来自流动资金方面的压力。
案例
轻信“7年翻一倍”买下新建公寓
当地“二手房”政策致使房屋难出手
陈洁是名平面设计师，2年前在墨尔本买了套60多平方米的公寓，但因为租金太低，不够还贷和交其他税费，每年大约要填进去2万元人民币。
陈洁说，当时中介的人告诉她，只要在签合同时付10%的钱，交房时再补齐20%就可以。以后的房贷和税费可以用房租来支付，中介负责为她寻租，根本无需打理。
购房前，陈洁自己也对澳大利亚的经济情况做了一些研究，而中介提供的材料，如“在过去的40年里，澳大利亚房价基本呈上升趋势，平均每年增值10%，每7年翻一倍”，更是让她怦然心动。
然而，今年年初刚刚拿到房子的陈洁却感觉很惆怅，“我想5年后把澳大利亚那房子卖掉，靠着在国外炒房挣一笔钱，然后再在上海买一套比较体面的房子，但后来才知道，在澳大利亚，外国人是不可以买二手房的，5年后我的房子只能卖给澳大利亚人，能卖得掉吗?”
对于陈小姐的情况，一位熟悉澳大利亚行情的“业内人士”给记者算了一笔账：这套房子当前市价大约40万澳元(1澳元约等于6.6元人民币)，目前全球经济都不景气，澳大利亚也不例外，7年后升值翻番的可能性非常小，就算能够顺利出手，她其实也赚不到多少钱。”
该业内人士分析，如果5年后，这套房子增值一半，价值升到60万澳元，即增值20万澳元。到时候增值部分要按照29%交税，约5.8万澳元，再加上5年因租金不足自己填补进去的2万澳元的养房钱。此外，如果投资人选择还息不还本的贷款方式，贷款7成，约贷款30万澳元，期限为30年，利率大约为5.84%，月供大约1500澳元，5年9万澳元。如果房屋没法出租，或者中间断租，这个月供就得自己填补，也就赚不到什么钱。
“我们所有的算盘都是打在澳洲房价一直涨上面，但这并非稳定的增长。”业内人士告诉记者，由于中国投资客大量涌入，现在澳洲出现一些楼盘专门面向中国人销售，银行贷款的利率也上浮不少，风险越来越大。
(责任编辑：leonlee07)
