【阿里巴巴创业】
境外热钱滚滚，滋养了干涸的内地房企。新年伊始，境外融资成了内地房企的集体冲动。
仅1月21日，就有6家内地房企在港交所挂出了计划在香港发债融资的公告，包括建业地产(0832.HK)、中骏置业(1966.HK)、中国奥园(3883.HK)、雅居乐(3383.HK)、宝龙地产(1238.HK)及刚上市的新城控股(1030.HK)。除了新城控股的融资规模仍未确定外，上述5家地产商的境外融资规模共达14亿美元(约87亿元)。
中国指数研究院(下称“中指院”)最新发布的一份报告显示，2012年内地房企通过发行海外债券所获得的资金总额高达600多亿元，而2011年仅为85.8亿美元(约533.7亿元)，增幅显著。尤其是在美国QE3推出之后，中国房地产企业海外发债规模明显扩大，9月份以来，国内房企在海外的发债规模达到315亿元，占全年的一半以上。
根据中指院统计，截至1月22日，1月份已有14家房地产企业宣布了海外发债计划，总发行规模可能会接近400亿元。
“虽然境外发债资金量可观，但发债的主体都只能是大型房企。”中国指数研究院分析师白彦军告诉记者，对于中小型房企而言，近期，主要境外融资途径还是直接上市融资。
“这些境外债券的投资者中，60%都来自私人银行，其中又以内地客户居多。”交银国际全球债券投资总监兼固定收益主管韩同利透露。一位中资私人银行客户经理告诉记者，该行目前承销的很多内地房企境外高收益债券都是他们部门向客户力推的产品。
借旧还新
值得注意的是，这些房企的发债用途多为“借旧还新”。
例如，1月初，碧桂园公告称将发行7.5亿美元、年利率为7.50%的10年期优先票据。碧桂园方面表示，所得资金将用于“1.53亿美元可转换债券的再融资，以及支援现有和新项目及一般运营资金的需要。”即其中1.53亿美元将用作赎回即将到期的可转换债券。
2010年，碧桂园亦曾两次发行美元优先票据，募集3.88亿美元用于赎回2013年到期的可换股债券。
佳兆业也表示，此次发行债券所得净额为4.89亿美元，90%以上将用于预付其1.2亿美元、年利率13.5%的可交换定期贷款及20亿元人民币的高级已担保债券。
目前，境外发债的内地企业大部分都选择了美元优先债券的形式。而一些企业若希望“粉饰报表”，在偿还资本的同时降低负债率，则可选择发行永续债券。
1月17日，雅居乐在港交所公布，将发行7亿美元次级永续债券。自发行日至2018年7月18日期间，年利率为8.25%;此后至2023年7月18日，年利率为国库券利率+7.463%。
艾迪企业咨询集团有限公司主席许夏雄告诉记者，永久资本证券具有股票特征，在募集新的资金时将减少对负债杠杆率和利息覆盖率的影响。改善资产负债率的同时，雅居乐的发行所得中，部分资金还将用于偿还原债务。
1月10日，穆迪对此永续债发布报告，称混合证券发行中增加的债务不会对雅居乐的信用状况产生压力。“虽然发行之后雅居乐的总债务和利息支出金额会上升，但穆迪预计未来1-2年该公司的调整后债务/资本比率及利息覆盖率将分别保持在50%-55%左右和4倍，仍可支援其Ba2的评级。”报告指出。
私银杠杆投资
为何内地房企“扎堆”一月发债?
许夏雄认为，除了QE4的影响外，一方面，企业可能会选择在财务年度结束后发债，以减低这笔债务对年报财务数据的影响;其次，由于市场适合发债的时点较为接近财务年度结算日，以整个年度的财务报表来配合发债比额外再准备一盘不完整年度财务报表，就效率和成本而言更显得合理，同时也较容易于向债券投资者推荐;另外，一旦发债窗口期打开，最为明智的做法是，企业必须趁市场气氛高涨时，紧抓时间进行发债，避免市场冷却，错过时机。
韩同利透露，今年1月份，内地房企5年期美元债的发债成本较去年11-12月份已经下降了2%至3%，处于历史最低水平。“这些都是Pre-funding(预先融资)。”韩同利说，房企可能趁这个窗口把未来一两年的资金都先发了。
内地房企1月近400亿元的发债额亦需要足量投资者的支撑，尤其是在各大境外评级机构都唱空房地产行业并极少给予债券投资评级的情况下。“相比内地的房地产信托，在私人银行帮助下购买内地房企境外发行的高收益债回报率更高。”韩同利说，一般私人银行能够给客户3至5倍的杠杆购买这些内地房企高收益债，最高的能去到10倍。
例如，若客户在私人银行以10倍的杠杆购买入1亿美元的碧桂园上述优先债券，年利率为7.5%，扣除贷款年利率2.5%，则该客户每年的净收益率高达52.5%!
另外，白彦军亦透露，内地的房地产信托产品是以项目为主体投资，其投资收益与项目盈利紧密相关，若楼价下跌，则收益波动较大。但内地房企高收益债是以公司为主体，对投资者而言，更有保证。“这些内地房企发行的高收益债券投资主体过于单一会造成较大风险。”韩同利提出警示，这些内地房企的高收益债的市场投资主体构成比较集中在内地和港台的私人银行客户。他们的投资取向类似，投资杠杆较高，且下跌承受能力较差，一旦债市下跌，则可能引发更多“恐慌跟风”抛盘，造成债市较大的波动率。此外，除了上述私银投资者，对冲基金亦是投资这些债券主要群体之一，上述所有投资者多为投机性质，不是这些债券的长期投资者。因此，韩同利预计，这些高收益债市场的波动性会非常高。
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