市场对于未来中国房地产何去何从依然争论不休。若将过去伴随房价快速上升,参与方挣得盆满钵满的10年称为中国房地产的黄金10年,站在当前的时点上,笔者倾向于认为中国房地产的黄金10年已临近结束。
寻究过去10年房价快速上涨的根源,首先是刚需的释放。一方面,1998年住房改革制度的颁布,将延续了近半个世纪的福利分房抛向市场,按揭信贷等政策支持将城镇居民改善住房条件的需求彻底释放,过去十余年城镇居民人均居住面积由约20平方米上升至2012年的33平方米即是最好的说明;另一方面,过去十年是我国城镇化推进速率最为陡峭的十年,每年两三千万非城镇人口进入城市定居,新增城镇人口的居住需要对城市住房形成巨大的需求。
投资性需求也急剧膨胀。中国人历来有高储蓄的习惯,过去十余年我国外汇储备快速增长、社会货币投放激增,购置房产不失为最好的财富配置方式,而房价快速上升配之以高杠杆按揭,房地产投资回报数倍放大,投资和投机需求均急剧膨胀。
与此同时,多层次住房保障体系的缺失造成住房需求全部走向商品房市场,土地供应不足、投资开发主体囤地不开工等造成供给的不足,另外土地制度的双轨制造成大量小产权等住房供应得不到确权,从而变相加剧了住房供应的不足。供需矛盾持续,只能以价格的上涨来调解。
时至今日,重新梳理供需矛盾的格局变化,中国房地产未来的演进路线也许会逐渐清晰。从改善性需求来看,当前我国城镇居民人均居住面积已达33平方米,已接近甚至超越一些发达经济体的水平,且随着我国房屋竣工面积的增长,该指标仍在进一步改善,我国总体改善性需求对住房新增需求的边际压力逐渐减弱。从城镇化来看,2012年我国官方的城镇化率为52%,过去十年城镇化率年均增长约1.3个百分点,根据我国政府制定的城镇化率目标分析,未来年均新增城镇化率约1个百分点,且呈逐渐下行态势。再从投资性需求来看,目前我国主要城市均执行较为严厉的限购限贷政策,政策目标精确打击投资投机需求,力求住房去投资化。从我国住房供应能力来看,与10年前我国商品房竣工3亿至4亿平方米相比,2012年我国商品房竣工面积达9.9亿平方米,其中住宅竣工面积达7.9亿平方米,2012年我国新开工商品房面积17.7亿平方米,其中住宅约13亿平方米,商品房的供应能力已大幅改善。
在住房制度方面,保障房建设依然是政府完善住房体系的重点工作之一,土地制度改革也有望化解多年来土地供应不足、小产权房无法合法流通的矛盾。另外,我国购房群体过度年轻化透支潜在需求、当前房价水平下普遍较低的租金回报率水平也在一定程度上预示着未来购房需求或不可持续。摩根士丹利华鑫基金 周 宁
