270万元的房子,175万元到手,可能么?完全可能,在用于纳税的购房合同中。“国五条”后,算税账成为一些非免税房交易的必修课。最低计税价调整后,某些中介税单的算法又如何呢?记者以朗琴园小区为样本调查发现,同一套房,实际账本和过户账本,最高可差100多万元。
实际账本
底价270万元
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税费39.22万元
7月31日下午,临近傍晚5点,西二环的手帕口南街上,打着不同LOGO领带的经纪人,三三两两地站在街边。晚高峰,行人来来往往,可驻足询问者不多。
“58平方米一居,业主急售,底价270万元。”紧挨街口的房源背板上,“底价”、“急售”的红色字体,最先跳入记者视野。经纪人小高介绍,“底价”一居室位于朗琴园三期,业主刚买了一年,合同价190万元,因着急换房,愿意比市场价低10万元出手,中等装修,随时可看房。唯一的缺陷是房本不满五年,无法免税。“免税房也有一套,业主挂价290万元,50000元/平方米是朗琴园的平均单价。”
不满五年,意味着契税、个税、印花税和营业税,一样都不能少。14.85万元的营业税、2700元的印花税、8.1万元的契税,以及16万元的个税,一套房的税费就达39.22万元。
“这房子若加上税费,就超过300万元了。”看着记者用手机加减乘除一番后,小高立马表示,很多税可以合理避掉,只要首付足够,他可以把总支出控制在290万元以内。
最低账本
网签价175万元
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税费11.55万元
小高抛出的第一个避税法,是按照朗琴园小区的最低计税价做网签合同。
“虽然7月上调了最低计税价,但比市场价还有20000元/平方米的差距。”按照30000元/平方米的网签价,小高算了一个最低账本:契税1.75万元,营业税9.625万元,印花税1750元。个税为0元,因为网签价低于业主当初的合同价。四项税费,比实际应支出少了27万元。“11.55万元是您必须交的最小税额,加上房款才186万元。算上与实际成交的95万差额,总价也就281万。”
不过,175万元网签价的另一面是房贷必须按175万元的总额申请,银行贷款只能拿到123万元。所以,这份最低账本就将首付款要求从100万元提高到147万元。
免个税账本
网签价190万元
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税费12.54万元
小高抛出的第二个避税法,则是略高于最低计税价、和业主原合同价相同的免个税账本,网签价可到190万元。
免个税账本的税费和贷款额度又变了个样:契税1.9万元,营业税10.45万元,印花税1900元,支付税费总额为12.54万元。而可申请贷款额度就提高到133万元,首付款变为137万元,比最低账本少了10万元。
“俗语说,‘鱼与熊掌,不可兼得。’多贷款和少交税,您肯定只能选择一个。”小高告诉记者,房价这么高,能省则省,努一努多付点首付,就能省出十几万元的税费。
记者
手记
一套房,三个账本,差了100多万元。究竟是最低计税价太低?还是市场成交价太高?是计税价引导了避税,还是成交价推动了避税?恐怕,这就像“鸡生蛋,还是蛋生鸡”,是个见仁见智的问题。普通人过日子,盘算的是几百、几千的小账,要做个合法纳税公民的背后,是一个个家庭踮起脚买房的艰难。
本报记者 赵莹莹 J201
