“八通线、6号线双地铁直达国贸”,“商业娱乐教育等四大配套升级”,“户型悦、高舒适度、超大面宽、全通飘窗、升级奢华”……位于通州区永顺镇乔庄的合生·滨江帝景,户型图宣传页上的广告语令人眼花缭乱,然而,在这溢美之词背后却隐藏着重重问题。
囤地
拿地三年才开工 售价翻了一番
2010年1月,北京市国土资源局发布了《关于加强我市闲置土地清理处置问题的公告》,公示了2007年、2008年拿地,但尚未按期开工的项目及开发商,北京合生北方房地产公司赫然在列。导致合生被曝光的地块便是合生·滨江帝景所在的地块——通州区永顺镇乔庄居住项目用地。
早在2008年4月,北京合生北方房地产公司和北京合生绿洲房地产公司联合体经过204轮竞价,以17.4亿元竞得了通州区永顺镇乔庄居住项目用地,溢价率高达182.17%。
可以说,这一地块竞价相当激烈,根据成交时媒体的报道,该地块为“2004年8月31日土地公开出让以来,通州区域土地出让总价最高的通州地王”。
按照合同的约定,这一地块应于2008年9月30日开工,2011年3月31日竣工。然而,就是这块看似光鲜的通州地王,在拿地整整3年后即2011年5月才开工。
囤地3年为开发商带来了翻番的利润。2008年,这一地块的成交楼面价5206.5元/平方米,如果按时开工,参考当时通州新盘均价为8500元/平方米,项目售价或将达到9500元/平方米—10000元/平方米。
然而,2012年9月才开盘的合生·滨江帝景,目前实际售价已超过20000元/平方米,与拿地之初外界的预期相比已翻了一番。
捂盘
“挤牙膏”式销售 制造稀缺假象
北京如此炎热的夏天,合生·滨江帝景的新房源却“捂”得很严实。
北京市住建委网站显示,5月26日,合生·滨江帝景C1、C2、C5共3栋楼的732套房源取得预售证。然而,在楼市供应持续偏紧的背景下,该项目仍然采取了“卖一部分、捂一部分”的做法。
记者了解到,合生·滨江帝景C2号楼共有3个单元,在取得预售证后的20天,即6月15日,C2号楼才开出1单元。
而2单元的房源则在7月中旬开始排号登记,距离拿到预售证已经大约50天,直到7月27日,2单元才开始允许购房者“认筹转认购”。“也就是说,在之前已经交过10万元定金,初步选好了房号,今天来签订认购书,然后要在15天内的时间交齐首付”,7月27日上午,合生·滨江帝景销售人员表示。
截至记者发稿,C2号楼3单元仍未入市。
“我来这儿好几次了,都告诉我已经开盘的房源剩下不多了,先登记排号,将有新房源推出。”有看房人在售楼处抱怨。但据记者了解,合生·滨江帝景所谓将要推出的“新房源”,其实是早已获得了预售证而暗自捂起来的房源。
实际上,早在2010年2月,北京市住建委、发改委等11个部门就联合制定并出台了——《关于贯彻国办发〔2010〕4号文件精神 促进本市房地产市场平稳健康发展的实施意见》。《意见》规定:“取得商品房预售许可证后,房地产开发企业应当三日内一次性公开全部房源,严格按申报价格,明码标价、公开对外销售。”然而,合生·滨江帝景则明显违反了这一条规定。
《意见》还指出:“严厉打击无证售房、未按规定时限开盘、捂盘惜售、囤积房源等扰乱市场秩序的违法违规行为。”
业内人士分析,开发商“捂盘”,可以使蓄客时间拉长,积攒大量需求,造成房源稀缺的假象,在取得预售证难度加大的情况下,进一步激化供需矛盾。
回应
开发商拒绝接受采访
除了在销售层面违规之外,合生·滨江帝景还有一个问题,那就是容积率过高。这一号称“高舒适度”的所谓“奢装宽景华宅”,容积率高达2.87。
在合生·滨江帝景售楼处的项目公示资料上,记者看到,合生·滨江帝景的容积率为2.87。
容积率不只是一个简单的数字,它是决定居住舒适度最关键的指标。容积率以规划建筑面积/建设用地面积来计算。
按照2008年北京市规划委、国土资源局等部门联合发出的《北京市城市建设节约用地标准》,二类居住用地容积率被控制在1.6-2.8的范围之内。因为容积率过高,将导致出现建筑密度过大,会出现日照不足、居住舒适度差等问题。
高容积率
容积率过高 舒适度受影响
7月30日,记者打电话向合生·滨江帝景项目负责人核实,然而对方手机总提示占线的忙音。记者换了一部电话拨打便马上接通,但当记者刚刚说明身份,未全部说出采访问题时,对方立刻挂断了电话,此后手机再无法接通。《楼宇周刊》深度报道组
