一份来自长沙市房产研究中心VIP中心的数据显示,1- 6月长沙地区(含三县市)新建商品房累计网签952.77万平方米,同比增长61.21%。而同期新建商品房累计成交备案984.47万平方米,同比增长64.25%,其中住宅成交备案842.59万平方米,同比增长66.57%。图为7月30日,长沙市区一处新建的商品房。记者 龙弘涛 摄
近期,北京、上海、南京等城市土地市场出现多轮竞价、高溢价等现象,楼市再次走到十字路口:老百姓“望房兴叹”,开发商望风使舵,金融企业上下其手,地方政府频频试探……持续升温的土地市场加大人们对未来房价上涨的担忧。
日前,博鳌·21世纪房地产论坛在海南三亚闭幕。来自住建部、中国房地产协会和国内外知名房企的代表人物,围绕房价走势,调控走向,制度改革等一系列焦点问题,进行了激烈讨论,不少观点令人深思。
一问:土地市场供销两旺,或将传导楼市价格?
在日前三亚举行的博鳌·21世界房地产论坛13届年会上,与会嘉宾对目前持续升温的土地价格,传导并影响楼市调控走向,表示了深深的担忧。
全国工商联房地产商会创会会长聂梅生表示,一线城市土地大量购置,但开工量减少。这说明在供给趋紧、土地市场高温等多种因素的推动下,房价继续上涨的压力依然存在。
住建部政策研究中心主任秦虹表示,地方政府的财政收入中,对土地依赖程度比较高,商业用地跟地方政府的财政紧密地捆绑在一起,如果不能有效改进,地价上涨影响房价上涨的问题很难解决。
6月以来,北京、上海、广州、南京等地城市土地市场出现多轮竞价、高溢价等现象,土地市场持续升温。
在国土部监测的105个城市中,住宅地价环比涨幅上升的城市由一季度的92个增至94个,涨幅超过3%的城市集中在东部和中部地区。而中国指数研究院的数据也显示,上半年,一线城市住宅用地成交面积701万平方米,成交总价821亿元,同比分别增长1.5倍和3.5倍,涨势明显。
国土资源部下属的土地勘测规划院日前发布的《2013年第二季度全国主要城市地价监测报告》显示,二季度主要监测城市地价总体水平为每平方米3226元,连续5个季度加速上涨,地价整体涨势步入较高位区间运行。
部分论坛嘉宾接受记者采访时表示,随着商品房产品多样化,房地产企业的竞争日趋白热化,逐渐成熟的购房者对房价更加敏感。如果不计成本开发“地王”项目,开发商短期内或将面临亏损的风险。
二问:供需矛盾未缓解,未来楼市走向如何?
尽管为了抑制房价的过快上涨,中央出台的各项房地产调控措施已经达到了空前严厉的地步。但是,不断涌现的高价地块,不断上涨的土地价格却让人们产生疑问:未来楼市走向到底如何?
华远地产董事长任志强说,土地购置尽管出现了很多地王,目前只是土地短缺形成的价格暴涨,主要原因是地方政府依赖于土地财政,而过高的土地价格,就是下一步房价上涨的主要推手。
对此,秦虹认为,房地产市场的增长高潮过去了,但是总量的高点还没有过去,过去十年房地产年销售面积的增长速度是两位数,未来在增长的绝对高点还会持续一段时间。
由R EIC O工作室发布的论坛年会报告《2013年第二季度中国房地产市场报告》称,今年年初房价快速上升,后期虽然继续上涨但是涨幅收窄。目前来看,下半年房价上涨动力充足,但涨幅或将保持平稳。
报告发布者任荣荣博士认为,目前来看,三大因素推动房价上行:一是市场供需矛盾未缓解,一线城市及重点城市房价上涨动力位居前列;二是目前房企资金状况较好,“以价换量“放松价格的动力不足;三是土地市场的火热最终会传导至楼市。
根据国家统计局和各个市场机构发布的房地产市场成交和价格数据,随着二季度以来土地市场的不断升温,原本已经双双回落的房地产市场成交量和成交价格涨幅在近两个月开始出现反弹的征兆。
不过,也有一些参会嘉宾表示,从拿地到卖房,之间的周期往往在两到三年,地价对房价的影响很难及时显现。首创集团董事长刘晓光说,目前土地市场对于房地产市场的影响更大程度上仍然是对普通购房者心理预期的影响。担心地价涨了,房价也会跟着看涨,从而出现恐慌的入市心理,实际上,决定房价和楼市走向的最根本因素仍是供需矛盾和政策基本面。
三问:新型城镇化是房地产的又一次“机遇期”?
不少论坛嘉宾认为,新型城镇化的推进,离不开房地产和房地产企业,“新型城镇化和房地产没有关系是悖论!”
秦虹说,城镇化是人的城镇化,但人在城镇里得有地方住,有住房的需求;人在城市里工作,要有地方上班,要有工厂厂房,要提供商铺和写字楼。“因此人的城镇化并不意味着跟房地产没有任何的关系。”
秦虹认为,房地产是城市运行中的基础性产业,提供城市居民基本的生活资料,生产资料。房地产在中国是国民经济的支柱,是中国经济发展的重要基础。
事实上,相关数据也在佐证了房地产的重要作用。财政部数据显示,今年上半年营业税同比增长12.9%,主要是前几个月房地产市场成交额大幅增加。带动房地产营业税相应增长。从其他税种情况看,受房地产市场成交额大幅增加带动,契税1946亿元,同比增长39.8%;土地增值税1768亿元,同比增长28.1%。
甘肃省工商联房地产商会的会长陈启建先生说,发展房地产和经济结构调整之间并不矛盾。越来越多的人住到城里来提供。住房是最大的内需,离开了这条,中国经济发展将没有动力、没有消费、没有扩大内需的指向。
四问:布局新型城镇化,房企靠“硬实力”能“一枝独秀”?
“打造新型城镇化,房企如何寻找地产商机?”这是在“经济升级:城镇化转型与地产角色”分论坛上,与会嘉宾争相发言的主要议题。近期,一些进入三、四线城市开发商,开始回流到一、二线城市,导致地价猛涨。那么,未来三至五年,一、二线城市和三、四线城市的地产商机,那个更明显呢?对此,大部分嘉宾认为,房企提前布局新型城镇化,既要依据自身实力,更要分析投资回报率。
路劲地产集团联席董事刁露说,企业应该深刻认识到自己的管理能力,企业要将每一个城市做好、深耕,前提就是利用手中的资源,最大化地利用这些资源和自身的能力。
嘉凯城集团党委副书记杨益华认为,从目前情况来看,三四线城市的风险比一二线城市还要大,目前城镇化首先开发的就是卫星城,或者是中心城区附近的卫星城。
新型城镇化提供了许多诱人的机会,刁露表示,房地产企业制定了明确的战略,就要坚定地走下去,依据自身的战略选择中要有取舍。
五问:房企融资或将再开闸,调控去“行政化”可行吗?
截至目前,资本市场对于房企融资的大门已紧闭三年之久。这期间,众多优质房企纷纷赴港IPO、借壳。多位房企负责人向记者表示,房企融资仍然难度很大,即使融资有条件放开,也可能仅针对开发资质强、业绩预期稳定的房企。
在市场高密度关注下,证监会在6月底以来两度回应房地产上市公司融资政策问题,称对存在闲置土地、炒地以及捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的房地产开发企业,将暂停上市、再融资和重大资产重组。另外,对于房地产企业是否存在违反国务院有关规定的情形,证监会在进行相关审核时,将依据国土资源部的意见来进行认定。
对此,一些论坛嘉宾认为,房地产业对资金链的需求是十分强烈。西安交大上海金融研究院院长、尚阳投资董事长于东升说,金融手段是调控房地产的主要手段之一,其核心是房地产商获取资金的渠道,即银行贷款,这方面央企和一些大型的国企房地产公司,目前获取资金的渠道是比较畅通的。
秦虹认为,中央银行全面放宽贷款利率的改革,没有对现行的商业性房地产贷款政策进行调整,这说明:第一,新一届政府对房地产市场发展的问题在某些层面考虑了全局的政策思维。第二,表明了这次央行关于全面放松贷款利率的改革,是通过结构性的措施,促进社会融资多元化,限制房地产投资性需求。
一些论坛嘉宾表示,随着房企再融资开闸的预期不断强化,以及央行于7月20日取消金融机构贷款利率0.7倍的下限,由金融机构根据商业原则自主确定贷款利率水平,表明我国金融和房地产领域的调控都在稳步地推进“去行政化”,这些举措将给中小房企融资带来机遇,增强市场竞争力。
