楼市调控“宁十条”昨出台 权威部门详解“调控红线”
以年初批次均价为基准年内涨幅8%-12%，“毛改精”必须公示取得先期购房者同意
从上周网上流出南京楼市新政内部文件，到本周一“调控红线”被坐实，2016版南京楼市“限涨令”由于缺少权威解读引发多重猜想。昨天南京市《关于推进供给侧结构性改革促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》进一步浮出水面，10条细则再次引起业界震动。
“调控红线”到底以何时间周期为节点?年化涨幅该怎么理解?南京市物价局昨日接受扬子晚报独家采访，回应热点问题。
南京楼市新政“十条意见”
1 精准去库存，商办库存较多、去化周期较长的区域，允许调整土地用途、规划条件。
2 保持合理土地供应规模节奏，地块拍卖中保障房建设资金应与土地出让金首付款一并支付。
3 遏制房价过快上涨势头，对六城区、江宁区、浦口区的商品住宅项目设置8%-12%的涨幅空间。
4 推进棚户区改造和保障性安居工程建设，鼓励选择货币化安置方式。
5 逐步构建租购并举住房制度，提高公租房等保障方式的覆盖率。
6 刚需集中区域，保持100平方米左右户型新建住宅(含商品住宅、保障性安居工程项目)50%的合理占比。
7 提升城市宜居性和配套建设监管水平。
8 鼓励和支持企业加快普通商品住宅上市节奏，增加有效供给。
9 构建南京房地产市场大数据分析工作机制，有效整合行业管理部门信息。
10 加强舆论引导。
物价局发话：“调控红线”这样理解
●“年化涨幅”
即按季度分解控制房价涨幅，如上一季度房价指数涨幅过高，则对当季度目标进行动态调整和控制。
●分类调控
对主城六区以及江宁、浦口商品住宅项目，不含180平方米以上及低密度住宅，按照价格区间分类指导：
申报均价每平方米2万元以下的，年化涨幅不宜高于12%;
每平方米2—3万元的，年化涨幅不宜高于10%;
每平方米3万元以上的，年化涨幅不宜高于8%。
● 基准价格
以2016年初批次成交均价为基准点，以新政发布之日为时间节点，新政发布前今年已申报一次的，以该次均价为基准点;今年已申报数次的，综合测算出一个基准点;今年未申报的，以下一次申报批次均价为基准点。
●执行周期
即以基准价格计算，2016年度内的涨幅要控制在8%-12%之内。
● 打击捂盘涨价
领取预售许可证的项目应一次性公开全部房源，及时对外销售。对捂盘惜售，欲整栋、大面积上调价格的不予调价申报。
■最受关注“调控红线”究竟怎么理解?
官方解读
执行周期不跨年度，只算2016年度内涨幅
近一周以来，新政的时间节点一直是最大悬疑，现在答案有了，昨天下午，南京市物价局独家接受扬子晚报采访对“调控红线”作出解读，服务价格处处长王阳解释，年化涨幅8%-12%的控制周期就是指以具体楼盘2016年年初批次成交均价为基准点，到2016年底的整体涨幅。
举个例子，某楼盘今年只开过一次盘，2月份推了一批房源均价为35000元，那么新政要求即今年年底前最多涨35000×8%=2800元。至于这个楼盘今年初的35000元与去年的均价相比涨了多少，那不在调控范围内。
基准价格怎么计算要视情况而定
今年开过盘且只开过一次盘的好算，就按今年第一次开盘价格作为基准价，今年内可以再涨的空间也就是看得见的了。
问题是，今年还没有开过盘的怎么算呢?王阳说，如果该楼盘接下来要推出一批房源，那么就以它接下来推的这一次，即今年首批次房源的成交均价作为基准价格。
而有些楼盘今年内可能已开过数次盘，是以第一次开盘还是最后一次开盘的价格作为基准价呢?王阳说，两种都不公平，因为这些楼盘事先也不知道政府要出调控政策。对这些楼盘物价部门将以数批次成交均价加权计算，并参考周边同类型同品质楼盘价格，定一个基准价，在这个基础上，年内涨幅不宜超过8%-12%。
“年化涨幅”就是按季度分解控制涨幅
“年化”是个有些偏金融行业的专业词汇，很多人对此概念比较陌生。南京市物价局服务价格处处长王阳解释，所谓“年化涨幅”即按季度分解控制涨幅，这样一说就好理解了，实际操作上与2014年“宁七条”有些类似。
王阳说，按季度分解控制房价是一个动态调整的过程，如果上一季度的涨幅过高了，将相应调整当季度的控制目标，以确保今年内的涨幅控制在8%-12%这个目标线，防止房价大起大落。
■算账
不同楼盘价格究竟怎么变化?
南京“限涨令”尘埃落定，根据不同的房价区间设定不同的涨幅空间，从8%到12%不等，那么楼盘的价格究竟会怎样变化呢?下面举几个例子来说明。
第一类：今年只开过一次盘
昨晚开盘的河西中部项目宏图上水云锦房价从之前一次的37500元/㎡涨至45000元/㎡，这也是该楼盘今年内的唯一一次开盘。按照最新的“限涨令”，该项目价格超过30000元/㎡，涨幅空间为8%，因此宏图上水云锦今年的最高售价只能在48600元/㎡以内，涨幅为3600元/㎡。
值得一提的是，河西楼盘仁恒江湾城今年4月初推出了一批新房源，这也是今年的首次开盘，房价为45000元/㎡。由于这批房源的面积全部在220平方米以上，超过了180平方米，因此该楼盘将不受“限涨令”的限制。
第二类：今年内开过数次盘
江宁与麒麟等地有不少楼盘在今年内多次推盘，根据规定，将按照之前开盘的价格综合测算，不过具体尺度如何把握并未明确。
第三类：今年没开过盘
这一类楼盘还是比较多的，凡是没有推过新房源的项目，将根据年内新开的价格为基数，并根据“限涨令”设置涨幅。
■热点答疑
1：8%、10%、12%这三个幅度是怎么确定的?
——参照普通商品房利润率和市民接受度
“申报均价每平方米2万元以下的，年化涨幅不宜高于12%;每平方米2—3万元的，年化涨幅不宜高于10%;每平方米3万元以上的，年化涨幅不宜高于8%。”这三个幅度是怎么确定的呢?
王阳解释，在2007年之前南京曾实施“一房一价”政策时提出过一个概念，即普通商品房的合理利润率为8%，最高上浮5%，这次给这三个类型的商品房定一个指导涨幅，也是参照了普通商品房的利润率，并考虑了普通老百姓对平均涨幅的接受程度，“并不是说你一定要涨这么多，而是给出一个最高涨幅的指导意见。”
2：首次公开公布“调控红线”目的为何?
——告诉大家什么叫“合理涨幅”
楼市调控在南京不是第一次，但是明确公布“调控红线”还是第一次，分类指导也是第一次。“都闷在壶里不好，”王阳认为，明确地公布出“调控红线”操作性更强，也让社会公众包括房产商明白，什么样的涨幅叫作合理的涨幅。而分三个类别来调控，也是根据价格高低，越是高价楼盘的涨幅控制得更紧一些，目的是指导房价更加合理。
3：今年还没开过盘的会不会一次涨到天花板?
——首次申报不得明显高于周边价格
记者第一眼看到这个政策就有个疑虑：既然以今年第一次申报的成交均价为基准价，那么今年还没有开过盘的开发商岂不是做梦也要笑醒?我第一次就涨足了，不就可以规避新政调控了吗?王阳说，并非如此。今年没申报过的，首次申报也必须价格合理，虽然不追究与去年价格相比的涨幅，但也不能随便涨，要与周边同类型同品质楼盘价格相当，不能明显超出。
4：今年内涨幅已超红线的就不能涨了?
——不能这样理解，今年内已涨部分不累计
有的楼盘今年内已经申报过不止一次，年内的涨幅也早超过“红线”，是不是这些楼盘的房价年内已见顶?王阳说也不能这样理解，“这样不公平，这些开发商也不知道接下来要有调控政策呀。”他说，对这些楼盘，就会按上述加权计算方式再参考周边均价，由物价部门给它算个基准价，在此基础上，年内它还是可以有8%-12%的涨幅的。
5：上批是毛坯这批是精装也是同样的幅度?
——不是，毛坯与毛坯比，精装部分另算
近日网上有观点认为，一刀切的“红线”对品质好的楼盘是个打击。对此，王阳回应表示，同一小区，房源类型品质不同，并不是就死套百分比。比如第一批是毛坯房，下一批推出了精装房，那就用毛坯的价格来比较计算涨幅，精装修部分的价格由第三方评估。同样的道理，同一个小区，有的是小高层，有的是高层，价格也是有差异的，在不同批次推出来不同类型的房子，物价局也会通过一定的比价关系将其折算成同一类型的房子来计算涨幅。那么，有开发商说，我上批推的是沿街的几幢，这一批是楼王，是不是该放点涨价空间。王阳说：“这个不管，类型一样的都一视同仁，开发商自己去把握好差价，最后的成交均价在涨幅范围内就行。”
6：不让涨价会不会导致开发商捂盘?
——物价局认为不会导致无房可售
“不是不让涨价，只是指导企业合理制定价格，将房价上涨控制在一个合理的空间。”王阳说，房产开发企业都有各自的销售目标和任务，而且也不是没有涨价空间，不会导致企业纷纷捂盘惜售，购房者无房可买。若真有开发商捂盘惜售的，意图大幅涨价的，将不予申报，房管局也会对其进行处理。
物价局还说了
我们真不是“限价” 是指导合理定价
就在南京的楼市新政被炒得沸沸扬扬之际，上周省物价局召开了两次新闻发布会，相关负责人两次都表态我省各地楼市没有“限价”之说。这其中，到底谁对谁错，谁是谁非?有不少人提出此问。作为南京市物价局具体分管房地产价格的处室负责人，王阳昨日回应了这一问题，以下是回应的内容。
问：划出限涨红线，不是“限价”吗?
答：我们真不是“限价”，是对房地产开发企业的定价行为进行指导，指导其在合理的区间制定价格。文件里用的词是“不宜”，超过这个幅度就是定价过高。我们并不是不让企业涨价，而是希望企业合理定价。
问：这个合理的区间怎么认定?
答：要与周边同品质同类型房源价格相当，而且市场要接受。你申报3万，接果2.5万都卖不掉，那就是不合理。
问：河西某楼盘4.5万左右的高价被连夜抢空，有购房者说5万也要抢，这不说明市场接受了吗?
答：好多抢购的都是投资客，炒房的，这样的价格能说合理吗?我们说的合理，是与南京的居民收入水平相匹配，与南京这座城市发展定位相匹配，最终目的是为引导南京的房地产市场健康发展。
■其它关注点
楼盘借毛坯改精装涨价恐怕行不通了
关注点1
“毛改精”恐怕行不通了
政策原文：堵住为提价、采取毛坯改装修房的“后门”，凡是毛坯改精装的项目，不但需要公示取得先期购房业主同意，还要对预售方案(出现重大调整)进行重新备案，对价格申报进行重新指导，毛坯部分价格不变，精装修价格按照第三方专业机构评估结果合理确定。
专家解读：开发商利用毛坯改精装提价的行为，成为许多买房人的“痛点”。就在前晚南京出台《关于推进供给侧结构性改革的意见》的同时，城南一家楼盘宣布刚刚领取了新房源的预售证，之前一直以毛坯销售的该项目转为卖起了精装房，房价也从去年底的26000元/㎡涨至32000元/㎡，涨幅高达23%。尽管开发商宣称精装销售是满足买房人的“需求”，不过明眼人不难看出，这家楼盘实际上是借精装交付提价，而南京市面上类似的“穿衣盘”并不鲜见。
按照此次出台的新政规定，南京楼盘中打算“毛改精”的，首先要得到先期购房业主的同意，对预售方案也要重新备案，其中毛坯价格不变，精装价格需按第三方评估结果来确定。业内人士指出，从这一条的字面意见上看，“毛改精”的审批条件严格了许多，开发商借此涨价的“门槛”似乎也高了不少。不过，该项新举措仍欠缺一定的可操作性，或者说诸多细节仍有待明确。
具体来说，首先，“先期业主”指的是哪一些人?是之前所有购买这家楼盘的人群，还是前一期的购房业主呢?其次， 要取得他们同意的途径是什么?是公开投票还是上门收集意见?是需要全体同意还是过半数，或是其他比例?
关注点2
刚需区域确保100㎡左右户型占一半
政策原文：鼓励开发企业开发建设中小户型、适销对路的各类住宅，加强市场监测和引导，对于刚性需求集中的区域，保持100平方米左右户型新建住宅(含商品住宅、保障性安居工程项目)50%的合理占比。特别提出100平方米户型面积的合理占比，也是从市场供应的有效性角度出发，鼓励市场供应满足刚性需求，及时从供地、规划、行业引导等多个方面，保持市场的供需平衡，实现供给侧改革的目的。
专家解读：2014年2月，南京市正式开始执行“9050”政策，即房地产开发项目的住宅部分中，90平方米以下的套型总面积，需占到住宅总面积的50%以上，通俗地讲，就是“90平方米以下的套型占一半”。该政策直到2015年8月被正式取消，江北、河西、仙林等多个板块的住宅地块受此限制，此举被视为确保刚需买家的重要举措。
为何“下岗”近一年的政策改头换面再次出现呢?按照昨天出台的新政规定，将在刚需集中的区域，确保100平方米左右的户型占到总量的50%，市场人士认为，这一新提法更为灵活，比如不再“一刀切”将所有住宅用地纳入政策范围，而是有选择性地限定在刚需区域，操作性更强;此外，也顺应市场发展将原先的“90平方米”提升至“100平方米左右”，满足首次置业以及刚性改善需求，更为人性化。
需要指出的是，此次新政将保障性安居工程也纳入了进来，也就是保障房也算做50%的合理占比之内。众所周知，南京保障房的户型配比一般不超过90平方米，从30多平方米到80多平方米不等，由于保障房的数量还不少，因此刚需板块商品住宅类产品的100平方米左右户型究竟能有多少，是普通买房人最为关心的。
关注点3
5万平方米以上的宅地可能要配建保障房了
政策原文：对于出让土地面积5万平方米以上的住宅用地，如果有配建保障性住房的要求，将把保障房的套型比例、规模数量、建设标准、交付时间等一并纳入土地出让条件。
专家解读：南京过去在保障房配建方面，一直强调的是在土地出让时超过限价的，开发商继续举牌或竞保障房面积，或竞保障房建设资金。从实际操作来看，南京还没有出现过竞配保障房面积的地块，但是此次新政中首次明确了，对于出让面积在5万平方米以上的住宅地块，可能真的要配建保障房了。
普通小区中配建保障房一直是业内争议的话题，在“混居”和“分居”二者中，南京采取的是“分居”的做法，集中建设保障房项目，之所以如此，是因为很多普通小区的业主认为，保障房会“拉低”小区档次，今后卖不上价，而且管理上也存在弊端。
不过楼市专家告诉记者，相关部门一直在调研以“混居”的方式来解决保障房配建问题，今后出现竞配保障房面积的住宅地块可能很快就会出现了。
■“限涨令”敲定后
首盘昨晚被“抢光”
去年首次开盘：30500元/㎡
上一次开盘：37500元/㎡
昨晚：均价45000元/㎡!
南京“限涨令”正式敲定后的首次开盘昨晚落幕，位于河西中部的宏图上水云锦推出216套均价45000元/㎡的豪宅，结果吸引了600多组客户认购，开发商对外宣称不到两个小时就卖完了。
这家位于庐山路与怡康街交界处的项目于去年4月份首次开盘，当时的售价仅为30500元/㎡，成为河西中部板块首个房价“破3”的楼盘。昨晚，宏图上水云锦开盘销售的216套房源均价达到了45000元/㎡，相比首次开盘的整整一年之前，房价上涨了47.5%，相比前一次开盘价37500元/㎡，房价也上涨了20%。昨晚新推的户型有115平方米、130平方米、143平方米等，共有650组客户报名认筹，开发商只给出开盘当天每套优惠2万元的优惠幅度，即便如此，依旧阻挡不了买房人的热情。
家住河西奥体一带的一位买房人表示，自己是在10年前买的房，面积120平方米左右，如今家里四口人感觉不够住了，想换个环境。他说房价不知怎么突然就涨得这么凶，好在他是以旧换新，打算购买143平方米的户型，“缺口”在100万以内，还是可以承受得起的。据开发商介绍，类似这样的换房人占了不小的比例。
截至昨晚10点，该楼盘的销售人员给出的数据是216套房源全部售罄，不过这也在开发商的意料之中。据记者了解，河西板块将要上市的楼盘还有不少，比如金隅紫京府预计在五一前后开盘，推出二期的175套房源，户型从90平方米到143平方米不等，预计均价在42000元-45000元/㎡，最贵的可能超过47000元/㎡。河西中部的铂悦金陵、海玥名都苑都有近期开盘的计划，房价预计都在45000元/㎡以上。
