新华社：警惕一线城市房价非理性上涨
似曾相识的一幕又在上演。春节后一线城市楼市火爆，房价持续上涨。这里面固然有一线城市需求相对旺盛等符合市场规律的缘故，但价格短时间内暴涨，其中的非理性因素应引起高度关注。
像京沪深等一线城市，因地理位置、产业结构、教育环境以及公共资源的优越性对外地居民具有强烈吸引力，人口净流入量长期处于高位，这种基本面就对楼市构成显着支撑。再加上近期政策宽松，一线城市楼市回暖符合市场规律。但不能忽视的是，房价上涨中的“虚火”。某些开发商营销作秀和房产中介哄抬炒作，人为制造出抢房假象，导致购房者“恐慌性”入市。一线城市房价飙涨，也使得大量投资客返场。市场研究机构数据显示，如今深圳楼市中的投资客比例已超过30%。这些因素带来的房价飞涨显然是非理性的。
一线楼市素来是房地产市场的风向标。其非理性状态，显然不利于培育健康稳定的房地产市场。一方面，在京沪深等最具经济活力的一线城市，年轻人的房价收入比不断攀升，房价成为阻隔人才进入城市的高门槛，会影响整个城市的竞争力。另一方面，在三四线城市去库存依然艰难的背景下，由于一线城市的外来人才绝大多数都是倾两代人之力，甚至还要再加杠杆才能完成购房。巨大的“虹吸效应”使资金过度集中于一线楼市，透支了三四线城市的购买力，在一定程度上会导致三四线城市更难去库存。
另外，一线城市房价持续上涨对于实体经济的冲击更大。高房价将颠覆人们对财富和生活的认知，如果一个城市每年房价上涨三成以上，试问这个城市的企业家和年轻的创业者们是买房还是办实业?
经验一再证明，市场预期的不稳定性是造成楼市起伏的关键因素之一。如今，在此关键节点，地方政府应及时回应社会关切，引导市场预期，切实防止房价过快上涨，防止投机需求利用金融杠杆炒房。从长远来看，还应科学制定城市规划，合理设置城市功能，减轻一线城市住房压力。
另据证券日报报道，昨日，北京出现“日光盘”，某项目加推72套新房源，2小时售罄，销售金额达2亿元;上周末，上海单价8万元/平方米某楼盘开盘售罄;深圳某楼盘今年1月份销售均价同比暴涨83.2%。
一线城市楼市阳春早早来临，一手住宅和二手住宅成交均价全面发烧。“年前看了几套房，当时犹豫没买，现在已经负担不起了。”北京一位受访者向本报记者表示，“我当时看中的房子已经涨了40万元”。
值得一提的是，个别二线城市也正加入这一行列。去年年初还大跌近一半房价的杭州，近日出现排队买房现象，南京等多地也出现该种现象，甚至包括一些能够承接一线城市外溢需求的周边城市房价同时也进入涨价快车道。
北京现“日光盘”
昨日，北京出现“日光盘”，某项目2小时售罄，销售金额达2亿元。
亚豪机构表示，从2月份入市的3个项目来看，单次推盘量均不超过百套，其中金融街(长安)中心最多为72套，恒华湖公馆最少仅59套，而3个项目此次开盘价格也均出现上涨，涨幅均在1000元-2000元/平方米。虽然价格上涨，但是基于供应稀缺，2月份入市项目均受到较大欢迎，其中恒华湖公馆1小时售罄，金融街(长安)中心也仅2小时即售罄。
据亚豪机构统计，截至28日，2月份北京商品住宅共实现成交2823套，成交面积30.94万平方米，虽然环比仍处于低位，但是同比均增长了31%。
亚豪机构副总经理高姗分析认为，时至2月底，春节假期所带来的楼市暂停的影响已逐渐消去，2月份最后一周成交量开始出现强势反弹，而整个2月份的成交量也创造了近3年的同期新高。高姗认为，对于一线城市尤其是北京来说，在房价上涨的鲜明预期之下，放宽性政策也加快了需求方的入市节奏。
此外，高姗称，节前项目积极入市的原因在于延续2015年年底的热销局面，入市走量回收一定资金之后为节后涨价增加“底气”。而春节过后，在需求强劲以及高价项目不断增多的双重预期拉动之下，大量项目进入涨价“酝酿期”，有2015年的“走量”作为基础，进入2016年之后老项目追求更高利润将成为房企共识。
鉴于此，2月份这些项目并不急于入市，供应方开始处于“观望期”，即便是入市项目，也仅为少量推盘试探市场。
值得一提的是，3月份，北京计划开盘27个项目，其中有7个老项目明确开盘定价，除某“海淀神盘”之外的6个项目定价均比此前有所上涨，涨幅在7%-35%之间，涨幅最高的项目在通州。
对此，亚豪机构市场总监郭毅表示，支撑北京这轮房价上涨的不仅仅在于政策的放宽，更为核心的则是北京库存急剧回落的现状。截至昨天，北京市住建委官网数据显示，商品住宅期房加现房的可售库存仅70416套，这一数字已经回落到2014年4月份的水平。
此外，北京土地稀缺，一地难求的现状不仅令可售商品住宅的库存急剧下降，成为开发商惜售的动因之一，更由于高地价的杠杆作用，催生非地王项目的开发商在升级产品基础上拉高售价。
深圳房价单价破4.7万元
据美联物业全国研究中心提供给《证券日报》记者的统计数据显示，截至2月28日，深圳今年共成交一手住宅9708套，同比上涨4.69%，成交均价为47146元/平方米，同比上涨74.84%;二手住宅成交22810套，同比上涨65%，成交均价为411106元/平方米，同比上涨60.33%。
具体来看，以东埔海景花园为例，2015年1月份成交均价为25560元/平方米，今年1月份价格则为46836元/平方米，每平方米上涨了21276万元，同比上涨幅度高达83.24%;豪宅中旅国际公寓去年1月份成交均价为64020元/平方米，今年1月份则突破10万元，同比涨幅高达56.63%。
此外，据本报记者获得的不完全数据统计，至少超过16个楼盘成交均价同比涨幅超过20%，其中10个项目同比涨幅超过50%。
“上涨较为明显的区域集中在关外区域(宝安、龙岗)，主要是由于价格相对低洼，吸引了大批客户去往。”美联物业全国研究中心经理何倩茹在接受《证券日报》记者采访时表示，这些项目的主要购买主力是首次置业的刚需客户，还有一部分前期房产升值较快，有置换需求的改善型客户。
何倩茹认为，深圳房价暴涨的背后有多重因素。何倩茹称，深圳的人口构成较为特殊，大多数市民是外来务工人员，原住民极少，造成了深圳楼市长期的旺盛需求。政策放松也是重要原因，“330”楼市政策出台，购房者对后市心理预期较高，看好深圳楼市的发展，入市积极性加强，一时间带动了成交的暴涨，造成了供不应求的局面，必然带动了房价的飞速上涨。
此外，“营业税5改2”及数次的降息政策，不断的降低购房成本，同样加强了购房者的入市意愿，自然带动了房价的快速上涨。
一线城市房价高烧难退?
近几日，上海也出现“日光盘”，均价8万元/平方米豪宅“日光”，甚至各交易中心再现排队抢房现象。业内有一种声音称，一线城市开始出现“恐慌性”购房现象，甚至有受访者认为，再不买就更晚了。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，多轮“救市”政策之后，市场需求被激活，一线城市和部分二线城市的楼市去化速度提升，去化周期逐步缩短，“自住需求+改善需求”两股力量入市，市场基本面快速好转。
事实上，2015年下半年以来，“北上广深”一线城市、合肥、南京、武汉等城市“地王”频现。去年下半年以来，土地市场高溢价、“地王”现象确实在商品住宅市场成交量回暖的市场背景下出现，并且也助推了当下的房价快速上涨，同时，催生“日光盘”频现。
此外，张宏伟认为，房地产杠杆正在加大。他表示，目前，住房市场出现了越来越多的“首付贷”产品，相关贷款资金可用作购房首付款。这些产品主要由互联网金融平台、地产中介设立的小额贷款公司等发起，甚至有银行介入其中，为购房人变相发放可用于首付的贷款。这样，房地产市场加强了杠杆，购房者可以在首付贷“场外配资”的支持下提前进入房地产市场，甚至一部分投资客看准了机会，会用很小的资金撬动巨大的杠杆，所以他们会不断地通过各种途径炒房。
当然，其中也不乏开发商的互动操作。据张宏伟透露，“少量多批”、捂盘惜售等的推盘方式反复出现，市场基本面步入上行通道时，房企对房价看涨预期没有改变，会采取“少量多批”、捂盘惜售等营销手段进一步炒高房价。因此，“少量多批”推盘可以营造供不应求的局面，对助推房价上升有一定作用;此外，分批推房有助于不同层次产品的均衡销售，不至于出现好的房源被一抢而空，差的房源卖不掉的局面。
另有业内人士向记者透露，今年是限购满5年时间，有一部分需求获得购房资格，加之股市和实体经济行情不好，加快了其投资固定资产的步伐。此外，一线城市和部分二线城市是创业者的聚集地，楼市购买力吸纳了这些人的财富。
更为值得注意的是，昨日，中国人民银行决定，自2016年3月1日起，普遍下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，以保持金融体系流动性合理充裕，引导货币信贷平稳适度增长，为供给侧结构性改革营造适宜的货币金融环境。
对此，张宏伟认为，此时，对于银行来讲，增加了扩大房贷规模的可行性，后续首套房、改善型需求后续持续释放得到保障，楼市去库存的措施政策也会得以保证。
短期内来看，楼市接下来几个月尤其是3月份“小阳春”的成交量势必会短期反弹，价格有可能会在继续坚挺。此外，对于一线城市及市场基本面良好的城市，会持续买涨不买跌的行情，春节之后抢房潮的局面会持续几个月，并势必会出现涨价的现象。
